Покупка дома отличается от приобретения квартиры как в юридической части, так и фактической. О том, на что обращать внимание, выбирая дом, и к каким правовым аспектам быть внимательнее расскажет портал «Недвижимость Приморья. prim-realty.ru».
Все внимание на документы
В первую очередь, при покупке своего собственного дома нужно обратить внимание на правоустанавливающие документы и юридическое «прошлое» не только объекта, но и участка.
Предлагаемые к продаже объекты должны быть оформлены в единоличную собственность продавца или же, в случае если собственников несколько, у одного из них должна быть соответствующая доверенность от совладельцев на продажу. Далее, объект не должен быть заложен, быть под арестом или же иметь иные обременения. Этот момент всегда отражается в выписке из ЕГРП, которая получается в Управлении Росреестра, потому запросить ее стоит заранее, еще до подписания каких-либо обязательств. Каких-то неофициальных залогов или обременений, не отраженных в ЕГРП, быть не может. Важно: в свидетельстве на право собственности обременение не будет указано даже если оно есть.
Еще один немаловажный момент: земля (участок целиком, а не только под домом) должна быть оформлена на продавца, так как продать участок, который ему не принадлежит он не сможет. Помните, что несмотря на то, что в Земельном кодексе установлен принцип единства судьбы участков и прочно связанных с ним объектов, это не исключает другого пункта, по которому при переходе права собственности на зданиея, стоящие на чужом участке, покупатель имеет право использовать только ту часть участка, которая занята зданием и необходима для его использования.
Таким образом, у вас в договоре должно быть прописано, что вы приобретаете жилой дом, пригодный для проживания (а не объект с высоким процентом износа, который по всем документам уже разрушен), и земельный участок по такой-то цене, а также указаны их данные, позволяющие идентифицировать объекты. Кроме того, в нем должны быть указанные данные правоустанавливающих документов, на основании которых продавцу принадлежит дом и отдельно участок. Отмечу: на землю у продавца должен быть отдельный документ (например, свидетельство о праве собственности). Также в договоре необходимо оговорить порядок уплаты денежных средств, а если они внесены до подписания договора, то отразить это в документе, подкрепив распиской (при наличном расчете). В документе продавец гарантируете, что на момент совершения сделки указанный участок и расположенный на нем жилой дом не переданы по договору дарения, не заложены и свободны от любых прав третьих лиц. Продавец берет на себя обязательство передать дом и участок в том состоянии, какие есть на момент подписания документа. То есть, если дом оговорено продать с мебелью и прочим имуществом, а участок со строениями, то это нужно закрепить документально, в том числе и фотографиями, чтобы избежать недоразумений. И не забудьте, чтобы в документе со стороны продавца было подтверждено, что в доме нет лиц, которые сохраняют право пользования жильем после его приобретения покупателем. Не лишним будет в домовой книге, предоставленной продавцом, или в выписке из нее проследить прописку всех предыдущих жильцов, особенно детей.
И не стесняйтесь попросить у продавца оплаченные квитанции за последний период, чтобы убедить что долгов за коммунальные услуги нет. А также не забывайте ознакомиться с техническим паспортом домовладения, который включает в себя план участка, экспликацию его площади, описание зданий, сооружений и их назначение, техсостояние и стоимость зданий. Получить документ можно в БТИ по месту расположения недвижимости.
Стоит проверить сведения о доме и самостоятельно, например, на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Информацию о земельном участке (категория, площадь, разрешенное использование, а также и его правообладателе) также можно уточнить на Публичной кадастровой карте. Эту же информацию можно сверить с кадастровым планом участка.
Передавать имущество нужно по передаточному акту, который также неотъемлемая часть договора. На кого будут возложены расходы по государственной регистрации, включая стоимость оформления нужного пакета документов, также указывается в договоре, который подписывается в трёх экземплярах (по числу сторон и один для Управления Росреестра для последующей регистрации перехода права собственности).
И наконец, участок, на котором стоит дом, и прилагающийся к нему должны относиться или к землям ИЖС, или ЛПХ, то есть тех, где можно строить капитальный объект. Площадь огороженного продаваемого надела не должна превышать указанную в правоустанавливающих документах, иначе в одно недоброе утро можно получить иск о сносе самостроя, который вы уже успеете возвести на самовольно прирезанном ранее продавцом участке.
Какие документы нужны для Росреестра?
Для регистрации перехода права собственности на дом и участок в отдел Росреестра по месту нахождения имущества необходимо предоставить документы, перечень которых указан на сайте территориального отделения Росреестра. Но не стоит забывать, что женатому продавцу на реализацию совместно нажитого имущество необходимо согласие супруга или супруги, потому не забывайте удостовериться в наличие такого нотариально удостоверенного документа. Еще: с 1 января 2013 года, если объект учтен в госкадастре недвижимости, то предоставлять кадастровый паспорт на него не нужно.
Отмечу, с 1 января 2015 года срок регистрации прав на недвижимость сокращен с 18 календарных до 10 рабочих дней.
Дом дому рознь
Мы поговорили о юридическом аспекте покупки дома, но есть еще и техническая сторона. Ведь, если жилье приобретается для проживания, а не сноса и последующего строительства, то оно должно быть пригодным для этого.
Если возможности нанять специалиста-строителя нет, то некоторые технические моменты объекта можно проверить самостоятельно. Потому для просмотра стоит надеть одежду, которую будет не жаль испачкать, ведь придется заглянуть на крышу, в подпол и осмотреть фундамент.
Так, крыша дома не должна протекать, а балки и пол быть гнилыми, у фундамента не должно быть трещин, на стенах пятен от плесени, потеков и грибка. Проверьте окна, что их не повело от сырости, не продувает, да и в целом не лишним будет убедиться, что жилье теплое, иначе зимой придется «отапливать улицу». Постучите по стенам и если будет слышен звук пустоты, значит слой штукатурка отслоился и в дальнейшем там будет конденсироваться влага, а это прямой путь к плесени. Кроме этого, стены должны быть не влажными как у окна, так и по комнатам.
Верить на слово продавцу, конечно, можно, но это будет расчет на везение и его порядочность. Уточните у продавца из чего построен дом, чем утеплялся, что использовалось для гидроизоляции. Эта информация также поможет оценить, насколько тепло вам будет зимой.
Если центральные коммуникации в доме отсутствуют, а отопление, канализация и водоснабжение автономны, то совсем не лишним будет проверить их работоспособность, а в случае с водой ее пригодность в пищу.
Лучший источник информации об инфраструктуре населенного пункта (школе, детсаде, магазинах, поликлинике, почте, банке) – это соседи. Они же расскажут о том, насколько часто зимой чистят дороги, доступен ли общественный транспорт, у них же можно заранее узнать об отсутствии межевых споров. Еще немаловажный момент – существуют нормы, по которым от построек до забора с соседями, а также от основного дома до вспомогательных построек должны быть соблюдены утвержденные расстояния. Нарушение этих норм может повлечь иск о сносе.
Расчет по счету
Итак мы подошли к одной немаловажной части сделки – передаче денег за объект. Один из оптимальных, на мой взгляд, способов – это аккредитив. В этом случае банк берет на себя обязательство при предоставлении продавцом документов о переходе права собственности передать ему деньги, оставленные покупателем. Банк здесь является гарантом, что стороны выполнят взятые на себя обязательства.
Застрахован – защищен
И наконец, последнее, но не по значимости, действие – это страхование недвижимости, которое позволит в случае буйства природы или действий третьих лиц не остаться вам на улице. Не лишним будет и титульное страхование, то есть страхование от утраты права собственности.
Анастасия ЗАГОРУЙКОФото с сайта: beybitblog.ru
